한국경제 부동산 버블의 형성

이명박 전대통령은 ...

 

그런데 이명박 집권 시기 아이러니하게도 집값이 안정되었고, 버블세븐 지역은 하우스 푸어들의 원성이 자자했다. 그 이후 박근혜 정부, (최순실의 직업이 임대사업자) 최경환 부총리의 빚내서 집사라 라는 정책으로 2015년 부터 집값은 본격적으로 오르기 시작했다. 그런데 집값 상승은 전국적이기 보다 서울, 강남권을 중심으로 이루어졌고, 일부 경기권과 수도권 제외 지역은 2019년까지 내리막길이었다. 그 후, 빛내서 집 사라고 한 정책은 2018~ 2021 부동산 폭등으로 이어졌다.

 

​어쨌든 정부정책 이외에 이러한 집값, 지가의 상승 원인은 또 어디에 있는가?

 

2019년 11월19일 통계청이 발표한 ‘2018년 주택소유통계’를 보면 2018년(11월1일 기준) 전국에 주택을 보유한 사람은 1401만1000명으로 1년 전보다 34만명(2.5%) 증가했다.

 

- 1주택자는 1181만8000명 1년 전보다 2.3% 늘었고,

- 2주택 이상인 다주택자는 211만9000명에서 219만2000명으로 3.4%(7만3000명) 증가했다.

 

​다주택자는 6년 연속 증가세인데, 주택을 5채 이상 가진 대량 소유자는 전년보다 2000명 늘어난 11만7000명에 달하는 것으로 집계됐다. 4채를 가진 이들은 7만4000명, 3채 보유자는 28만명, 2채 보유자는 172만1000명이었다.

 

​5채 이상 보유자 가운데 3만8000명은 서울 거주자였고, 2만7000명은 경기 거주자였다. 전국에서 주택을 2채 이상 보유한 거주자 비중이 가장 높은 곳은 서울 강남구로 21.7%에 달했다.

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200만 이상의 다주택자들의 머니게임이 부동산 문제의 원인인 것은 사실이다. 그리고 머니게임에 나서게 된 것은 세계적인 저금리 상황과 한국적인 노후불안이 작용했다고 보여 진다. (주택소유율이 70대는 69.4%에 달한다는 점이 특이하다)

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두 번째, 수도권 아파트 값은 경제적 수급에 의해 형성된 것이 아니다. 서울 아파트 소유자(언론인 다수 포함)와 투기세력, 주류언론(특히 경제신문), 건설사 등이 자신들의 이익을 위해 의도적으로 조장한 고분양가 거품 가격이 만들어졌다. 특히 신규아파트 분양시 이루어지는 주변 실거래가 상승은 특정 세력에 의한 가격조작에 의한 것으로 의심된다.

 

​세 번째는  결국 인구문제이다.​ 2008년 수도권 산업단지 안에 대기업의 공장 신·증설 허용을 주요 내용으로하는 수도권 규제 완화 정책이 시행 되었다. 안 그래도 지방의 기업, 생산설비가 중국 베트남 등으로 옮겨가면서 힘들었는데, 그나마 있던 기업마저 수도권으로 옮겨가도록 규제가 풀려버린 것이다.

 

경제학은 인구학의 하위학문일 수밖에 없는가. 결국 한국 부동산 문제의 본질은 서울 경기 인천이라는 슈퍼 인구과밀 지역 때문이다. 일자리가 있는 곳에 사람이 모이고 소비가 있고, 경제 활력이 있을 수밖에. 이 지역은 정치, 경제, 교육, 인프라 등 모든 것이 집중화 되어 있고, 전국의 모든 인재, 사업가, 성공을 쫓는 사람들이 모여드는 곳이다. 그로 인한 인구압에 의한 스트레스, 주거비용 상승, 과도한 경쟁으로 인한 교육열, 끝없는 생존을 위한 약육강식, 성공한 이들의 기득권 지키기와 세습 등 모든 사회 경제 문제의 원인이다.

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지난 12년 동안 인구 변화 통계를 보면 수도권 인구는 250만 정도 늘어났다. 특히 경기도의 실제 인구증가율은 하루 605명으로 한 해 19만 명씩 증가했다.(경기도 도정주요통계/인구 참조)

 

​생산가능인구가 몇 년전 부터 줄기 시작하고 2020년 5천 50만 인구가 정점을 찍는 상황에서, 수도권으로 인구, 특히 젊은이들의 이동은 집값 유지 및 상승의 중요원인이었던 것이다.(선대인씨의 인구 감소로 인한 집값 폭락론은 적어도 10년에서 20년 정도 빨랐던 것으로 보인다.)

 

 

그 당시 이명박 대통령은 “수도권 규제완화로 발생할 개발이익을 전적으로 지방으로 이전해 지방발전 프로젝트의 재원으로 활용할 계획”이라고 구라를 쳤는데, 그 이후 개발이익이 지방으로 얼마나 이전 했는지는 의문이다. 물론 인구 소멸을 맞이 하는 지자체 예산을 보면 거의 중앙정부의 예산에 의지하고 있는 현실을 보면 개발이익이 지방으로 이전했다고, 하고 있다고 볼 수도 있다.

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​2008년 수도권 규제 완화 정책이 얼마나 인구 변화를 가져왔고, 지역별로 얼마나 GDP 변화가 일어났는지 세밀한 연구가 필요하지만, 지자체 경기도의 GDP 증가만 보아도 위 효과를 짐작할 수 있다.

 

​이러한 조건에서 지방의 돈은 수도권으로 유출되고, 지방 유지내지 유력자, 재산가들은 가만히 앉아서 지대가 올라가는 서울 경기권 사람들을 질투의 눈으로 보기 시작했고, 결국 저금리를 맞이하여 서울 강남권과 경기권 아파트들을 사재기 시작했던 것이다.

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