부동산 폭락할 것인가?

그냥 상식적으로 젊은 세대들이 안정적 주거를 하고, 출산과 육아를 국가와 사회에서 책임지고, 교육에 대한 불평등을 해소하고, 균형적인 국토 발전이 이루어진다면, 젊은이들에 더많은 일자리와 인재들은 자신의 꿈을 원 없이 펼칠 수 있을 것이다.

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돌이켜 보면 지난 국가 정책의 실패는 정치의 실패였고, 정치의 실패는 민생의 어려움으로, 일자리 부족으로, 젊은이들의 절망으로 이어졌다.

 

​국가 경제를 책임질 20~40대들은 줄어있고, 2천만이 넘는 베이비부머들은 세금을 축내고 있을 2040년~50년 미래 , 젊은이들은 그들의 할아버지 할머니들에게 그 때 무엇을 했느냐고 질타를 할 것이다.

 

2016년의 경우 대한민국 GDP 성장률 3%에서 건설투자가 기여한 성장률은 1.4%, 신규 주택분양 건설산업이 경제 성장의 50% 차지했다. (그해 우리나라의 국내총생산 72조 원 늘어날 때, 가계부채는 117조 증가) 즉 GDP 3% 성장할 때 가계부채는 4.5% 증가해 1300조가 되었다. 117조 빚내서 고작 72조 부가가치 증가라니....

 

​어쨌든 일시적인 부동산 경기 부양으로 고용은 창출되었고, 소비도 일정 정도 유지되었다. 이는 중산층이 소득 감소를 겪고 있다는 사실, 한국이 처해 있는 구조적 모순을 감추는데 기여했다. 다수의 일자리를 잃었던 사람들 가운데 일부는 부동산 거품 덕분에 일자리를 찾았지만, 이것은 일시적인 처방이었던 것은 사실이었다. 2020년에도 다시한번 정부는 경기부양으로, 부채주도성장 쪽으로 방향을 튼다. 코로나 때문에 경제가 어렵긴 어려웠다.

 

그 외에 지역균형개발정책 차원에서 서울에 몰려있는 관공서 및 대기업, 대학교 등을 전국적으로 분산 하고자 하는 정책의 성과도 재평가 해보아야 한다. 실질적인 지혁균형 발전 정책의 성공만이 인구 과밀 현상이 줄어들고 분산된 인프라와 인구들로 인해 주거비용이나 교육 전쟁이나 취업을 위한 경쟁 등이 줄어들기 때문이다. (물론 절대 인구가 줄어드는 현실에서 인프라 집중화가 오히려 합리적이고 효율적이다라는 주장도 있다.)

 

❚ 부동산 폭락할 것인가?

 

일단 심리.

50, 60대가 가진 담보와 높은 신용도를 기반으로 시작하여 상승을 이끌고, 뒤이어 40대가 상승 랠리를 이어주고, 이제 30대가 영끌하여 대출하고 있다면, 다음 물량은 과연 누가 받아줄까.

 

부동산 투자 내가 산 아파트를 누군가가 높은 가치가 있다고 생각한다. 정확하게는, 누군가 나보다 이 아파트를 더 가치 있게 생각하는 호구가 금방 나타날 거라고 생각한 것이다. 갑자기 그런 호구가 더 나타나지 않게 되면…… 그럼 안 되지만. 그래서 그 아파트의 가치가 부동산 시장 참여자들의 심리에 좌우된다.

 

인플레이션.

 현재 한국의 가계대출, 부동산대출, 신용대출은 부동산으로 모여, 리스크가 아주 높다. 물가가 오르는 상황에서 이자,금리도 당연히 올라간다.  물가가 올라도 소비할 수 있는 여력이 약해지지 않을 정도의 고소득군 사람들 아니면, 이자-원금상환은 부담은 더 커지기 마련이다. 

 

소득증가 대비 실질소비지출이 감소한것은 좋지않은 징조이다. 또 봐야 할 것은 생계형 부채다. 영세 사업자나 소득이 적은 가게들이 생존하기 위해 모든 수단을 동원해서 돈을 빌렸고, 적자가구가 지고 있는 부채청산 과정에서 부동산은 어떤식으로든 하방 압력을 받을 것이다.

 

거래량

부동산은 가격보다 특히 거래량을 보아야한다. 지금 서울 경기 인천 지역 거래량은? 거래량 버블이 꺼지고 있다. 어느 지역 아파트가격이 올랐다는 경제지 기사는 부분적 진실일 뿐이다. 또 잠깐 오를 수도 있다. 장기 시계열을 놓고 부동산 거래량 추이를 보라. 지금 거의 거래가 되지 않는다.